‘Existe saída’, diz advogado sobre leilões de imóveis rurais terem crescido mais de 30%

O endividamento de produtores que atravessaram safras afetadas por eventos climáticos, custos maiores e redução das margens fez com que, em 2025, 14,1 mil imóveis rurais fossem levados a leilão no Brasil, montante que envolveu o total de R$ 78,6 bilhões em operações, conforme dados da plataforma Leilão Imóvel.

Os números representam aumentos de 30,6% na quantidade de propriedades e de 88,9% no valor em relação ao ano anterior.

Para o advogado da HBS Advogados, Frederico Buss, uma dívida vencida não significa que o produtor tenha como únicas alternativas aceitar as condições apresentadas pelo credor ou submeter o patrimônio aos procedimentos de cobrança.

“A definição dos caminhos possíveis depende de uma análise individualizada da operação, das garantias constituídas e das circunstâncias que levaram à dificuldade de pagamento”, salienta.

De acordo com ele, entre os pontos que precisam ser examinados estão a natureza e a finalidade do financiamento, a origem dos recursos, os encargos cobrados e a incidência das normas do crédito rural.

Segundo Buss, também é necessário documentar perdas provocadas por estiagem, excesso de chuvas, enchentes ou outros eventos adversos e verificar a regularidade dos procedimentos de cobrança extrajudicial e judicial.

O tratamento jurídico varia conforme o tipo de obrigação assumida pelo produtor. Operações de crédito rural, Cédulas de Produto Rural (CPRs), Cédulas de Crédito Bancário (CCBs), contratos com fornecedores e dívidas com cooperativas possuem características próprias, e os mecanismos previstos para o crédito rural não se aplicam automaticamente a todas essas situações.

O advogado lembra que o Manual de Crédito Rural (MCR) prevê hipóteses de prorrogação diante de frustração de safra por fatores adversos, dificuldades de comercialização e problemas de fluxo de caixa decorrentes do acúmulo de perdas em safras anteriores.

De acordo com ele, a medida exige a comprovação da dificuldade temporária para pagamento, a demonstração da necessidade do alongamento e a capacidade do mutuário de cumprir a obrigação nas novas condições.

Prorrogação da dívida

A possibilidade de prorrogação também aparece na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A Súmula 298 estabelece que o alongamento de dívida originada de crédito rural constitui direito do devedor quando preenchidos os requisitos legais, mas isso não significa que qualquer inadimplência gere automaticamente o direito à extensão do prazo.

Com o aumento das propriedades levadas a leilão, Buss aponta que a análise do passivo antes do avanço da cobrança pode ampliar as alternativas disponíveis.

“A atuação nessa fase permite verificar eventual direito à prorrogação ou renegociação, revisar encargos e garantias, reunir documentos sobre perdas de safra e estruturar uma negociação com os credores antes da consolidação da garantia fiduciária, do ajuizamento da execução ou da designação do leilão”, observa o advogado.

Cobrança já em curso

Quando a cobrança judicial já começou, a avaliação passa a considerar também o título executivo, a exigibilidade da obrigação, os encargos aplicados, as garantias e a regularidade dos atos de execução e expropriação.

Para o especialista, o tratamento do endividamento precisa considerar de forma conjunta os aspectos jurídicos, financeiros, agronômicos e patrimoniais de cada produtor.

Segundo o advogado, a análise não deve ter como objetivo apenas adiar o pagamento das obrigações. “O trabalho deve buscar uma reestruturação do passivo compatível com a capacidade de pagamento e com a continuidade da atividade produtiva, observando os direitos do devedor e do credor”, conclui.